不動産コラム

不動産売買における特約条項の必要性

売買契約書における特約とは、一般的な契約内容のほかに、個別の売買契約に則ったさまざまな条件を付けて、売主・買主を保護するものです。
なぜ特約条項が必要になるかというと、売主にも買主にも事情があり、その事情はケースバイケースであることから、形式的な契約内容とならないためです。

特約が無い契約内容になると、売主も買主も、自分の責任ではないイレギュラーな出来事に対しても、売買契約を結んだ以上は履行義務が発生してしまいます。
例えば、不動産の売買契約で、最も知られているローン特約は、買主がローンを組めないときに契約を白紙にする特約で、ローン特約が無ければ買主は、資金を調達できなくても物件の代金を支払わなくてはなりません。

特約は、当事者が合意さえすれば、どのような内容であっても構いませんが、契約書に記載する以上は、法令や公序良俗に反しない内容が求められます。

比較的多いのは、契約解除に関する特約、支払いに関する特約、引渡しに関する特約、登記に関する特約などで、特約自体が履行できない場合についても、記載しておいたほうが後々のためです。

例えば、売却代金支払いから登記や物件引渡しというのは、同日または可能な限り速やかに行うものですが、住宅において、売主がどうしてもすぐに引越しが難しい場合に、猶予を設けて「○日以内の引渡しとする」と入れておきます。
また、売却価格を下げる代わりに、瑕疵担保責任を免責にするという特約も、実際には起こりうるでしょう。

こうした特約は、必要不可欠なものではないとしても、特約があることでトラブル回避が可能なら、十分に話し合って売買契約書に記載しておかなければなりません。

※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくものであり、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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