不動産コラム

不動産売却の豆知識:任意売却

任意売却は、ローンを支払えなくなった債務者が、債権者との合意の上で、不動産を市場で売却する方法です。
なぜ債権者の合意が必要になるかというと、債権者は不動産に抵当権を設定していることと、売却に掛かる費用負担に関係があります。

一般に、抵当権付きの不動産は、買って所有権を得ても売主が残債の支払いを滞納すると、折角買った不動産を抵当権によって取り上げられるので買い手が付きません。

そこで、不動産を売るためには抵当権の解除が必要になるのですが、抵当権を外すには残債を全て返済することが条件になります。
おわかりでしょうか?不動産を売却してローンを支払いたくても、売るためにローン返済が必要という身動きが取れない状況に陥ります。

それでも通常の不動産売却では、売却代金で(不足があれば資金を用意して)ローンを完済することで、所有権の移転と同時に抵当権を抹消できるため売買が成り立ちます。

任意売却が通常の不動産売却と違うのは、売主はローンが支払えない状況ですから、売却に掛かる費用すら捻出できない点にあります。
つまり任意売却は、ローンが完済されていない状態で抵当権を外してもらい、ほとんどの場合、債権者側で費用負担をして不動産売却をするため、債権者の合意が必要なのです。

任意売却はいつでもできるわけではなく、ローンの滞納がはじまり、保証会社が残債を代わりに弁済してから抵当権により競売が開始されるまでという期間の制限があります。
その間、債権者は任意売却に応じるか、競売を選択するかの選択をすることができ、多く残債を回収できると判断すれば任意売却が開始されます。

※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくものであり、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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