不動産コラム

任意売却とは?

任意売却は、住宅ローンが残っている住宅を売却する方法として、返済に困った時に多く利用されています。

通常、住宅ローンが残っていると住宅に抵当権が設定されているため買い手が付かず、売却のためには住宅ローンの完済が必要になります。
しかし、任意売却は住宅ローンが残っていても、抵当権を外してもらい売却できるという方法です。

では任意売却が常に利用できるかというと、普段は融資した金融機関が全く応じてくれません。
任意売却は、住宅ローンを滞納し始めて、金融機関(もしくは保証会社)が「期限の利益」を失ってからでなければできない売却方法です。

ローン契約では、毎月の返済期限に基づいて分割で返済する代わりに、利息を支払うという契約がなされます。
この時に、債権者(貸し手)は利息という利益を、債務者(借り手)は返済日までの猶予と分割返済という利益がありますよね。
これが期限の利益で、滞納するということは債権者の利益が失われる状態を表し、任意売却は住宅ローンを滞納してからでなければ利用できないのです。

ローンを滞納して放置していると、家は差し押さえられて競売に掛けられます。
任意売却をすると、市場で売買するために競売よりも高値で売れる可能性が高く、多く回収したい債権者にとっても任意売却によるメリットがあります。
ただし、いくら任意売却したくても売れ残る可能性があり、任意売却の方が債権者にとってメリットが大きいという説得ができなければ、債権者は首を縦に振りません。

また、任意売却をするような段階では、債務者は売却のための費用も出せないため、債権者が費用負担することになります。
競売と任意売却の、トータルで見たメリットを考えて債権者は決めることになります。

※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくものであり、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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