不動産コラム

住宅ローンが残っている場合:抵当権を外す

住宅ローンが残ったまま売りに出すときには、抵当権を外すことが大前提となります。

抵当権というのは不動産登記簿に記録されており、住宅ローンという融資を行った金融会社(もしくは保証会社)が、ローンの担保として設定する権利の事です。
抵当権の効力は強く、住宅ローンの滞納があると、所有者の意思とは無関係に抵当権を持つ者が住宅を取り上げ、処分して換金することで残債を回収できます。

そのような住宅を、そのまま買うという人はいませんから、第三者との不動産売買では、抵当権を外してから物件を引き渡すというのが通例です。

抵当権の効力はローンの完済によって無くなりますが、不動産登記簿上は自然に抵当権が抹消されることはありません。
従って、抵当権を外すということは、不動産登記簿から抵当権抹消登記によって抵当権の記録を抹消することを意味します。

抵当権を外すには、ローンの完済が用件とはいえ、一般に何千万というローンが組まれているため、一括で支払うだけの資金を持っている方は少数でしょう。
そのため、住宅の売却金額をローンの返済に充てる方法が良く使われます。

しかし問題となるのは、住宅を売ってもローンが残ってしまう場合です。
そのままでは抵当権が外れないので、売主は何としてでもローン残債を支払うために資金を調達しなければなりません。

ここが、ローン残債のある住宅を売却する際の難しい点で、残債が少額ならまだしも、基本的に担保無しで銀行は融資してくれませんし、ノンバンクでは金利が高いため支払いが増えるリスクがあります。

※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくものであり、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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