不動産コラム

住宅ローンの審査のポイント:担保物件の評価

担保物件とは、住宅ローンによる融資では住宅そのものを指します。
住宅ローンの審査で担保物件の評価が影響するのは、担保価値がそのまま融資限度額に影響するためです。

住宅ローンでお金を借りると、お金を貸した金融機関は、住宅に対して抵当権を設定します。
抵当権によって、返済が滞ったときに住宅を差し押さえて換価することができるため、返済を1度も行わなくても金融機関は融資額をある程度は回収できる状況になっています。

しかし、住宅を差し押さえて換価したとしても、全てを回収できるとは限りません。
例えば、申し込み時点で2000万円の価値の住宅に対し2000万円を融資してしまうと、住宅の価値が下落しただけで回収不能になりますし、競売では時価よりも低い金額で落札されるので、同じく回収不能な残債権が発生します。

そのため、担保物件の価値に対し、80%から90%程度までしか融資しないことで、担保物件によるカバー率を高める方法が採られます。
※フラット35(保証型)では担保価値の100%融資を認めていますが、取り扱う金融機関次第です。

先の例でいけば、2000万円の価値を持つ物件でも、融資限度額は1600万円から1800万円となり、借りる側からすると、住宅ローンでカバーできない購入資金については、自己資金で用意する必要が生じます。

自己資金が用意できないからといって、購入費用の全てを住宅ローンで用意しようと申し込んでも、融資限度額は担保価値よりも低いため審査に通らず、融資希望額を減額することになるでしょう。

※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくものであり、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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