不動産コラム

土地活用の手法:等価交換方式

等価交換方式の場合、土地の所有者に対して不動産開発業者(デベロッパー)などが区分所有建物(マンション等)を建てる計画を持ちかけます。
そして、開発業者が建てた建物と土地について、開発業者と土地の所有者がそれぞれ持分を決めて所有する方法です。

この持分を決める際に、手放した土地の対価に応じて建物と土地の持分割合が決められることから、土地と建物を「等価交換」していることになります。
つまり、手放した分の土地の分だけ建物を手に入れることになるので、土地の所有者からすれば資金なしで建物の一部を手に入れられるという非常に大きなメリットがあります。
更に取得した建物については、賃貸により収益が上げられるため、活用せず持っているだけの土地を収益物件に転換することが可能です。

等価交換方式には、一旦全ての土地を開発業者に譲渡して、建物が完成してから両者の持分を決める「全部譲渡方式」と、建物を建ててから持分に応じて土地と建物を相互に移転する「部分譲渡方式」の二通りがあります。
どちらの方式でも結果は一緒になりますが、全部譲渡方式では、土地が一時的に開発業者の手に渡りますので、悪質な業者に引っ掛かると所有権移転が行われ土地だけ騙し取られるという事態も起こり得ますから注意が必要です。

等価交換方式では、土地の譲渡と建物の取得を等価で行うため、特例を利用すると土地の譲渡に対する課税がありません。
しかし、建物の持分に対する減価償却費を計上できなくなるため、賃貸物件として運用する際には所得が多くなり、税金面についてトータルで考えておく必要があります。

※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくものであり、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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