不動産コラム

憧れの大家さん生活 働かざるもの食うべからず その④

一般的に収益物件を購入しようと検討する場合、
収益物件を建築して販売する専門の業者や、
不動産業者の仲介物件や社有の販売物件の中から検討することになる。
商品と言うものは何でも同じで、
最大の評価の売り文句で提示がされるのが当然で、
写真や図面、
表示された家賃収入や想定利回りは最大の場合を表示するのが当たり前。
如何にもおいしそうに商品を食べるTVコマーシャルを信じてしまって、
買ってちょっと後悔するのとでは金額が違うからそれなりの用心と覚悟が必要だ。
「もし世の中の景気が悪くなったとしたら、
こんなに収入が減ってしまう場合もありますから用心が必要です」
「今の入居者が出てしまったら次はかなりの値下げを覚悟してください」
そんなことは間違っても書いてある訳がない。
実は悪質な業者にかかれば、
想定利回りや入居実績などは幾らでも加工ができるのはよく聞く話だ。
現状に則していない予定家賃や、
実現が難しい想定利回りや悪意で作り出した高利回りに騙されてはいけない。
分譲業者や仲介業者から販売を依頼するために
我々不動産業者に送られてくる新築のアパートの販売物件資料で、
「え?ほんとにこんなに家賃がとれるの?」
そう、我々地元のプロの業者が考え込んでしまう想定家賃は珍しくない。
これは収益物件の売買に限らず、
ハウスメーカーがアパートやマンションの建築を提案する場合も同じだ。
都心や地方都市周辺で、
土地を沢山持っているお金がありそうな農家や地主には、
それに狙いを定めて
「収益物件を建てましょう」と何度も営業マンが訪れる。
「20年家賃保証ですから安心です」
これで騙され泣いている大家さんのどんなに多いことか・・・
これは建築会社の営業の口車に乗せられて新築のアパートを建築したが、
計画通りに家賃が入らず後悔する例だが、
土地も付いた新築のアパートを購入したり中古を購入する場合も同じだ。
用心用心。
もし中古のアパートを購入するなら、
その物件のある地元の有力業者から購入するのが一番安心だ。
日本中の物件を扱うような都内の収益物件専門の業者からの購入などは、
論外で要注意だと言っておこう。
これは、リゾート物件を購入する場合も同じことで、
実際に現地で調査をしてみたら、
地元の相場とかけ離れた価格設定がされていたなんてのはよくある話だからだ。
地元の複数の有力業者から様子を聞き、
購入後も客付けと管理を依頼することを前提とするならば、
その業者は、自分の首がしまるだろうことが予想されるような
「決して入居者が見つからないような賃料設定」は決してしないものだ。
昔から不動産の物件選びに掘り出し物や超格安は無い。
何故なら、そんなものは先ずは、
見つけたり売却を依頼された業者が自分で購入して、
それなりの加工をし商品にして利益を載せ再販するのが当たり前だからだ。

※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくものであり、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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