不動産コラム

憧れの大家さん生活 働かざるもの食うべからず その⑨

初めて収益物件不動産を購入すると言うことは、
そこからどれだけ収益を得るかと言う取り組みでありとても大きな挑戦だ。
当然のこと、そこから収益を得ることが目的の一つの立派な事業だ。
「低金利で借金ができる今が買い時だ」
なんて、販売業者の口車に乗ったような動機は好ましいとは言えない。
これはそれまで経営の経験がない人が起業をしたり、
お店を新たに始めるのと何の違いもない。
不動産の収益物件を購入するに当たり、
何を基準に選ぶのか・・・
新築か中古か・・・
アパートかマンションか・・・
立地、
価格、
築年数、
入ってくる家賃、
利回り・・・
将来の見通し。
何事も、新たに何かに取り組むと言うことは、
成功と失敗の両方の可能性があると言うことを納得と覚悟の上でないといけない。
「私は失敗はしませんので・・・」は、ドラマの中だけの世界だ。
失敗が致命傷になる可能性があるような危険なことを、
安定するべき人生後半に始めるようなことを絶対にしてはいけないのだ。
やるのならばそれを十分に確認したうえで取り組んでほしい。
私のように、永年、不動産業をやっていると、
販売図面に記された数字だけではその物件の価値を
判断できない場合がとても多いことを感じる。
「格安です」とか「割安です」とかの
売り文句に惑わされることなく物件を評価する必要がある。
多くの場合、
不動産の価値と言うものは数値や図面だけでは見極められないものなのだ。
幾ら土地の単価が安くてもその土地に問題があれば意味がない。
その土地自体は例え至極当たり前のものでも、
その土地がそれを囲む何かの条件が変化することで生まれ変わってしまうこともある。
例えば隣地の買収や道路づけに関わる土地を買収することにより
その土地自体が大化けするなんて予想外のハッピーな場合だってあるのだ。
不動産を購入すると言うことはその物件の価値を推し量ることだ。
その能力がなければ不動産価値を膨らませることは難しい。
私の場合、この資産価値の判断は、
例えば数年間は家賃を稼いでその後、
建物を解体し更地で売却する時点での価値を想定してはじき出したりする。
最悪の場合でもそれまでに受け取った家賃で帳尻が合うようにはしておきたい。
ハッキリ言って目先の利回りや路線価格や取引事例などは殆ど無視だ。
何故なら、10年も持っていれば時代は変わりその地域にも変化が出るだろうし、
その時を予想してそれまでに受け取る家賃収入や、
最終的な売却の利益を想定して投資をしているからだ。
世間では今は高層ビルや開発の進む都心が注目されているが、
手持ち資金が潤沢でさらに多額の借り入れも辞さず、
高額な投資が平気でできる状況でなければそんな場所での投資はありえない。
例え好景気・業績好調の時でも、
高額な投資は身の丈を考えたうえで慎重に取り組みたいものだ。
世の中の景気が良くなったり悪くなったり・・・
物件価格が上昇したり下落したり。
持っている物件の地価が上がろうが下がろうが、
大家さんとしては家賃さえ入ってくれば、本来、気にする必要はないはずなのだ。
しかし、不動産と言うものは、
不要になればいつでも売却できるというところに良さがある。
だから、資産を処分してでも資金が必要だと言う時や、
さらに利回りのいい物件や
もっと有望な物件に乗り換えるチャンスが巡ってきた時に、
すぐに売れる物件であればそれに越したことはない。
不動産は一度買ったら一生持っていなければならないなんてことはないのだ。
私も収益物件をいくつか持っているが、
永年世話になった会社の建物以外は、
その物件自体には正直言って何の執着もない。
これはあくまでもお金を稼ぐ手段であり道具だからだ。
勿論、長く持っていれば愛着も湧くだろうしお金をかけて手直しをすることもある。
しかし、これはあくまでも商品なのだということを意識していたい。

※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくものであり、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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