不動産コラム

瑕疵担保責任のルール:宅地建物取引業法における瑕疵担保責任

宅地建物取引業法では、民法と異なる瑕疵担保責任について規定しており、適用されるのは宅地建物取引業者(不動産会社)です。
つまり、売主が宅地建物取引業者の場合の瑕疵担保責任ですが、買主が宅地建物取引業者以外であるか、宅地建物取引業者であるかによって全く異なります。

まず、買主が宅地建物取引業者以外の個人・法人であった場合、瑕疵担保責任は2年以上とする特約を定めるか、民法上の規定である瑕疵の発見から1年間というどちらかに従うことになります。
従って、何らかの瑕疵があるであろう古い住宅であっても、売主が宅地建物取引業者なら、最低2年は瑕疵担保責任を免れません。

この場合、どのような特約を定めたところで、民法の規定より買主が不利になる内容であれば、例え買主が合意したとしても特約は無効です。
民法では、瑕疵担保責任について、契約の解除または損害賠償請求を認めているので、この請求権を侵害してはならないということです。

仮に2年の瑕疵担保責任期間を定めても、ただし書きなどによって、民法よりも不利な特約であったときは、やはり特約は無効です。
特約自体が無効ですから、2年という期間も当然無効になり、民法の規定に従って瑕疵の発見から1年間という責任を宅地建物取引業者が負うことになります。

一方、買主も宅地建物取引業者で、いわゆる業者間取引の場合には、瑕疵担保責任の規定は適用されません。
特約によって、瑕疵担保責任の免責を定めていても、それは有効な特約として機能します。

※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくものであり、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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