不動産コラム

瑕疵担保責任のルール:民法における瑕疵担保責任

民法上の瑕疵担保責任は、買主が瑕疵を知ったときから1年間であれば請求できるとされています。
この規定は「売買からいつまでに知ったとき」という条件が無いために、売主は一度売ったらずっと瑕疵担保責任を負わなくてはなりません。

永続的に売主が瑕疵担保責任を負うことは、あまりにも負担が大きく、瑕疵担保責任があるから売らないという人も現れるでしょう。
実際に瑕疵担保責任について争った判例では、10年の時効を認めた例はありますが、それでも10年は長いですよね。

特に住宅の場合には、売買から瑕疵が発見されるまでに時間が掛かる場合もあり、手放した売主は、いつ損害賠償請求があるか気が気ではありません。
しかも、瑕疵とされる状態が、瑕疵であったかどうかについても争うことになり、結局、売主にも買主にも良いことではないのです。

そこで実務上では、売買から間もなく瑕疵が見つかった場合は、売買の時点で隠れた瑕疵があったと推測できることから、一定の期間において瑕疵担保責任を定める特約を付けます。
期間は合意の上で定めますが、長くなると売主に、短くなると買主に不利になるので慎重に話し合いましょう。
中古で築年数が経っている場合、隠れた瑕疵がある可能性が高いため、逆に瑕疵担保責任を免責して、売却金額を下げるなどの交渉も行われます。

なお、瑕疵担保責任について定めた有効期間を過ぎても、売主が瑕疵を知っていながら隠して売却した場合には、売主は責任を負うことになります。

※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくものであり、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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