不動産コラム

繰上返済の仕組みは?

繰上返済というのは、住宅ローンの定期的な返済計画とは別に、元金をイレギュラーに返済するものです。

繰上返済は、元金を返済するために使われますが、本当の狙いは元金を減らすことによる利息の減少効果で、ローン残高が多ければ多いほど効果が大きく表れます。
特に、元利均等返済においては、ローン残高が多いうちは元金がなかなか減っていかないので、繰上返済をすることで大幅に総支払額を減らすことができます。

繰上返済では、返済期間を短縮するために行う期間短縮型と、毎月の返済額を減らす返済額軽減型のどちらかになります。

期間短縮型では毎月の返済額は減りませんが、元金を減らすことで完済までの期間が短くなると、短くなった分利息が掛かる期間も減ることになります。
返済額軽減型では返済期間は変わらないとはいえ、元金が減ったことにより利息は軽減されるので、返済額が減ります。

どちらの目的であっても、ケースバイケースで使い分けるのですが、効果が高いのは期間短縮型です。
返済額軽減型は、家計への圧迫を考えてのことですが、繰上返済できる分を家計に回す選択もあるため、効果を良く考えて利用しましょう。

繰上返済は、本来の返済日(約定日)と異なる日に行うことが可能ですが、その場合、月の途中で残高が変わってしまうので、利息の精算が行われます。
利息は約定日後の残高に対して次の約定日まで掛かりますので、直前の約定日から繰上返済をした日までは、直前の約定日後の残高で計算、繰上返済日から次の約定日までは繰上返済後の残高で計算となります。

※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくものであり、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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